住建部拟规定严控城市更新中大拆大建
新华社北京8月11日电（记者 王优玲）记者11日从住房和城乡建设部获悉，为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题，住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并于日前向社会公开征求意见。
通知指出，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。
近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
根据通知，在“坚持划定底线，防止城市更新变形走样”方面，要求严格控制大规模拆除，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；严格控制大规模搬迁，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。
在“坚持应留尽留，全力保持城市记忆”方面，要求保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。
在“坚持量力而行，稳妥推进改造提升”方面，要求加强统筹谋划，不忽视地方实际和居民意愿，不头痛医头、脚痛医脚，不运动式、盲目实施城市更新；探索可持续更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益；加快补足功能短板，不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程；提高城市安全韧性，不重地上轻地下，不过度景观化、亮化，不增加城市安全风险。
意见反馈截至2021年8月20日。通知强调，各地要不断加强实践总结，不断完善制度机制政策，试点探索推进城市更新，加强对各市（县）工作的监督指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，重新完善城市更新试点工作方案，对涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改。
解读｜住建部严管城市更新大拆大建
8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(下称《通知》)。《通知》共计十一条，内容包括坚持划定底线，防止城市更新变形走样，要求在严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁的同时，也要确保住房租赁市场供需平稳。同时，坚持应留尽留，全力保持城市记忆，包括保留利用既有建筑、延续城市特色风貌等。《通知》提到，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。但近期，各地积极推动实施城市更新行动过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。对此，58安居客房产研究院分院院长张波指出，实施城市更新行动是提升居民居住环境的重要举措，也在国内房地产建设发展中发挥了重要作用。但部分城市和区域的城市更新过于粗放化，已经明显不适合当下城市建设的需求，甚至还出现过度房地产化的开发建设方式，同时也不利于环境和文物保护，产生了各类新的城市问题。不大拆此次《通知》明确，严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。张波认为，严格限定拆除的比例，明确老城区更新的建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，采取鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造的方式，这种方式不但可以做到最大限度保障原有建筑风貌，同时可以满足居住提升的要求。不大建不大拆的同时，《通知》还提到，严格控制大规模增建。按照要求，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。《通知》还提到，鼓励探索区域规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。“过去，大拆大建之所以有市场、能推进，在于商品房发展和房价上涨为旧改买单，比如高容积率代替低容积率，就导致旧改肆无忌惮，短期内推高租金和房价。同时，改造过程中，必要的公共服务设施短板没补上，反而新增的地标建筑给后续维护带来了巨大的成本，高密度、高容积率也导致城区运营风险增加。城市告别大拆大建的本质上，也是告别房地产依赖，夯实房住不炒。告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。不大规模拆迁严格控制大规模搬迁也是此次《通知》的一大重点。《通知》提到，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。同时《通知》明确，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。按照要求，鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。“城市更新需兼顾新市民、低收入群体的租住问题。”。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，因而租住着大量的新市民、低收入困难群体。而短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。《通知》要求“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设”，并明确住房租金年度涨幅不超过5%，有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，着力保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。推动由“开发方式”向“经营模式”转变此外，《通知》还强调，探索可持续的更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。诸葛找房数据研究中心分析称，由于传统的旧改模式延续房地产开发模式，开发商为追求短期的经济效益而忽略区域建设的协调性，从而引发更多的城市问题。《通知》的提出，首先有利于开发商在城市的综合规划下，结合实际，有计划、渐进式地有机改造，为后续城市更新行动提供良好的基础，同时，有效遏制房企在旧改项目中变相抬高房价等现象;其次，在政府、市场、公众联合参与下，有效整合各种资源，盘活存量资产，增强城市活力。诸葛找房数据研究中心认为，随着《通知》的出台，将有效消除旧改市场陈疾，推动城市更新行动，促进城市高质量发展。
住建部严管城市更新大拆大建，最多拆20%，此举的原因是什么？
住建部这一次下达的指令可以说是非常严肃的，要知道在此前到城市化进程当中，一般情况下对于一个地区的拆除和建造工作，都是由地区来负责的，毕竟这是一个非常细分的任务。但住建部这一次，却直接下达了这样一个指标，那就是如果想要进行大量拆除工作的话，那么值能够进行20%左右。今天就跟大家来探讨一下，逐渐不为什么会这么做。第一，城市化的进程。可能很多人都会觉得一个小区的拆除和建造，对于整个城市的进程来说，并没有太大的影响，但实际上很多人只是站在自己的角度来看待问题的，如果从整个国家的角度来看的话，如果每一个城市都多两个到三个小区的话，也就意味着有数百万上千万平米的小区被重新建造和拆除。而这对于整个社会的成本来说是难以估量的，虽然它提供了很多的工作岗位，但是也会带来很多的浪费。第二，为什么要设置20%这样一个指标？对于这个指标，肯定也是经过多方面考虑到说实话，20%的一个指标对于大多数的拆除工作来说，基本上是难以进行的，因为一般情况下进行大量的拆除工作，也就意味着是按照一个老旧小区或者一个自然村来进行的。虽然面积非常的大，但是20%的拆除也就限制了后续的开发工作。第三，如何看待这样的政策？对于这样的政策我是非常欢迎的，毕竟我们目前的城市化进程已经处于停滞的状态，如果再进行大量的拆除建造工作的话，那么势必会导致大量的资金流入到这个市场当中，同时地方政府也是需要投入大量资金的，这无疑会加大他们的财政压力，而对于当地的人来说，已经见到好的城区，没有办法得到更好的维护。
住建部严管城市更新大拆大建 最多拆20%
8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。8月10日，住建部开始就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。“限拆令”防止城市更新变形走样实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。但是，城市更新行动在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑;此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。对此，研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。李宇嘉还表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难;同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。资料图片此外，意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系;要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。“这是以城市居民居住为导向升级的城市更新模式。”黄卉认为，城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高。愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。意见稿通过严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等系统化举措，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确、内容更加聚焦。城市更新由“开发方式”转向“经营模式”值得注意的是，意见稿着重强调加强统筹谋划，目的是为了不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。意见稿还要求，加快补足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程;以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”对此，刘楚认为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的要求，各方需要围绕提质增效、高质量发展目标，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批规模化城市更新企业，为城市更新提供活力涌流的政策环境及法治保障。刘楚表示，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。李宇嘉认为，在新的城市更新模式下，未来区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。“相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。”严跃进表示。黄卉也认为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“相信意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”
