首先感谢大家关注拿铁这么久，快过年了，打算把我自己判断楼市的一些底层逻辑无偿分享给大家，至于能不能吸收并理解，那就要看你自己的了。
网上买房的干货很多，比如浅层次的有：你要买地铁盘、政府有规划、有产业、靠近CBD、一二线城市等。
或者通货膨胀、央行降息降准、人口不断流入、向东向南发展。
稍微深层次一点的有：买在城郊结合部、圈层、学位、稀缺性等。
是不是和你在网上看视频博主们分享的内容一模一样。
但这些都没有说到点子上去，都不是房价涨不涨的决定因素，现在房子太多，人口又下降，有些地方修了地铁，放了大水都不会涨。
如果你说纯粹为了自住是没问题的，但千万别说你不希望升值，不升值其实就代表了缩水。
决定房价上涨的五点以下五点是决定房价上涨的底层逻辑（总分100分）：
1、增量巨大的地方（20分）
2、绝对的存量市场（20分）
3、产业密度高的地方（20分）
4、改善密度高的地方（20分）
5、政府着力打造的地方（20分）
以上这几点不仅适用于我们所在的城市，同样也适用于其他所有城市，北上深亦然。
能够打满100分的，那绝对是第一选择，一个行情下来100%也是可能的，你也可以简单地理解为多少分就有多少涨幅。
那其他的学位、交通、楼龄、产品、景观、梯户比等，只是加分项，而不是决定房价上涨的必选项，有就是加分项，反之就会成为减分项。
这里每个加分项的分值是3-5分不等。
当然，加分项多了也是有好处的，那就是抗跌。
稍微解释一下，增量指的是交通、人口、商业、资金等方面有巨大的突破。
绝对的存量市场指的是没有一手房，例如珠江新城，改善密度高指的都是大面积豪宅为主，例如珠江新城东区，或者未来的琶洲万胜围。
政府着力打造的地方指的是集全省之力来打造，而不能仅仅是全市，更不能是全区，例如白云湖只是白云在打造还不行。
南沙、知识城的等级高，但是其他方面没有分值，而且地大物博，产业密度不够，人口严重不足，所以分值也会比较低。
只要分数是正数的，就还是值得买的，只是分多分少的问题。
你只买得起200万的房子就不要指望和珠江新城一样的涨幅，自己的定位和关注点很重要。
各板块分值以下是每个区不同板块的一个分值表：
0-25分：有潜力，但是周期太长，不确定因素太多，至少8-10年，基本是外围新区。
30-55分：有巨大潜力，但是变量也比较大，受周期和政策影响严重，例如黄埔，或者每个分都占一点，但不全面。
60-100分：确定性更强，不受周期影响，可以作为第一梯队的首选，不过相应的投资门槛更高。
为什么还有减分项呢？
减分项代表了，这里的楼市含有一些泡沫、概念、画大饼等，不确定风险增加，还有继续下跌的可能。
江景、山景稀缺难道不加分吗？
江景山景太多了，远郊大平层大别墅也很多，不能和CBD为邻的这些资源并不稀缺。
琶洲难道不能超过珠江新城吗？
不能，因为琶洲周边有旧改供应，另外，除了赤沙TOD，你也不确定未来琶洲供应的是不是像保利天珺一样的单体楼。
需要说明一点的是：此分值不能代表长期，三年变更一次，三年后会重新评估。
因为三年后，整个楼市环境就会有一个大的变化，房子基本也是三年就建好了，一旦新房成为二手房后，原有的价格体系就有可能会打破。
所以，接下来，我们要说的就是可能存在的变量。
不确定性变量1、兑现变量
有可能说这里要投入500亿，投了一半停工了。
或者中途换了领导人，可能又会打折。
又或者开发商暴雷了，旧改停了，又或者其他重大事件等。
金融城就是很好的例子，一停工就是好几年，广州就是在这期间被深圳超越的。
同样，鱼珠的变量比科学城可能还要大，虽说第二CBD这个概念很强，但是旧改缩减，进度变慢也是有一定风险的，但好在它发展不起来不要紧，靠吃天河的外溢也会活得很好。
还好鱼珠是在经济强区黄埔，要是在荔湾、白云，就变成了大饼了，变成了只有房地产了（广钢、白云湖）。
2、周期（金融）
影响周期最大的因素是利率，利率是风险的对价。
利率改变价格，价格涨跌影响市场情绪，从而影响整体楼市行情。
利率和全球的行情有关，甚至有些无法预料的天灾人祸也会加入进来，比如这个疫情。
现在的人买房，没有一个不看行情的，也没有一个不计算价格的。
为什么没有说楼市由供需决定呢？
是的，价格是由供需决定，但第一段的底层逻辑的第二条已经包含了。
此外，供需这杆称，实际是可以调节的，比如之前出台的去化周期低于6个月要加大供应，高于15个月停止供应之类的。
既然是可以计算出来的，就不是不确定性的变量。
3、市场博弈
上表中板块的分值，不代表这个板块所有的小区都能达到这个分值。
即便是珠江新城，里面不同小区也处于不同梯队。
在经过20年的发展后，当下这些板块的分化也是越来越严重了，所以并不是每个小区都值得买。
一个板块的价格坐实，是需要经过几年的一个市场博弈的过程。
一手房的价格不能代表未来二手市场上的价值，是否被二手买家接受和认可，还需要几年的时间。
所以，我们更倾向于它们都进入存量市场博弈后的结果。
除了以上三个，还有涉及到具体标的物的价格、杠杆、投入成本等因素，也会影响你变现的利润。
具体怎么买呢，最简单的方法就是对应自己的资金量去选择标的物所在的板块。
如果你还有其他不同的看法，欢迎讨论。
如果还是不知道怎么买，就看接下来的市场和板块分析吧。
最后，再提醒一句：房住不炒，自住优先。
拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
