在社区中，有朋友问：美国的房产税是怎么算的？比如说 110万房子，9.64 地产税。每月要付多少税？
基本概念有道是，前人早就说过，在这个世界上只有死亡和纳税是无法避免的。
在美国持有房产的长期成本中，房产税就是一个大头了。下面对房产税计算用到的概念简要说明下。
税率房产税的税率你可能会看到一个小数点的数字，这个数字是 Mill Rate。
比如说上面的问题问的 9.64 的地产税，那么税率就是 千分之 9.64。
Mill Rate 是使用千分之几的定义，因为 mill 的英文定义为： A mill isone one-thousandth of a dollar，翻译成中文就是每一千美元。
按多少钱征收很多人在美国购买房产后，都会问一句我房子是 100 万美元成交的，那么我的房产税是按照 100 万征收的吗？
实际上不是这样的，通常用于征收税收的价值有时候可能会少于你成交的价格，同时市政会根据情况对你的房子的征税价值进行调整。
具体按照多少钱征收，在你收到市政 Tax 部门发给你的税单上可以看到。
有些地区，可能会按照市政价格的某一个比率进行征税，那么你需要乘以这个比率后才是实际征收的价格。
比如说，一套房子位于 Charleston, WV，市政通知你按照 60% 进行征税。
那么 一套 100 万的房子，需要征税的金额是 60 万。
在美国绝大部分情况都是 100% 征税的。
征收几次通常来说，地产税会征收多次。有时候是按照半年，有时候是按照季度。
NH 通常是 2 次，你会在 6 月和 12 月左右分别收到由市政发给你的 Invoice，提醒你缴纳房产税。
在 MA，可能是 4 次，比如说 Town：seekonk, MA 将会按照下面的时间寄送 Invoice 进行征税。
First Quarter (July, August, September)…August 1stSecond Quarter (October, November, December)…November 1stThird Quarter (January, February, March)…February 1stFourth Quarter (April, May, June)…May 1st具体征收几次，通过搜索引擎搜索你所在 Town 的 Tax 部门就可以查到，这个信息是公开的。
比如说你要查询 waltham, MA 的，你就直接搜索 waltham, MA tax 就会带你到市政的主页。
上面会明确告诉你会在什么时候收到账单。
抵税你缴纳的房产税是属于property tax deduction，你可以用这个金额来进行税务调整。
具体怎么调整，如何做税，或者是能调整多少，你可能需要联系你的 CPA 来帮你解决。
成交的当年税怎么算这个问题我们就不在这里展开讨论了。
简单来说在成交当年是按照你实际持有这个房产的天数来计算的。
大致就是算出年度税金后，除以 365，然后乘以你实际使用的天数，这个天数是 Closing 那天，而不是合同执行的那天。
上面方法算出来的结果就是你应该支付给市政的税的金额。
税率会变吗房产税的税率每年都会调整下，有些 Town 往上调，有些往下。
具体到每年可能都会有些小浮动，整体感觉肯定是越调越高。
算法通过上面的介绍，你应该会拿到 2 个数据，一个是征税的价格，和税率。
假设我们 110 万的房子是按照 110 万价格征税，税率是 9.64。
在计算的时候，需要将 9.64 除以 1,000，也可以直接将你的征税价格除以 1 千。
那么一年，我们需要缴纳房产税为：
110(万)*0.00964=1.0604(万)
那么每一年需要缴纳的税为：10,604
那么每个月为：10604 / 12=883.66
如果按照每年 4 次账单的话，每次账单上的金额为： (10604 / 12) * 3=10604 / 4=2,651
上面的算法是大致的，具体你收到的金额可能有偏差，这是因为有些 Town 会按照天来计算，有时候月份的天数多一点点，有时候少一点点，但通常不会差太多。
总结房产税是算年度的，但是根据不同城市的税单处理情况不同，而每次收到的金额会有所不同。
税率是可以在网上查到的，并且税率会经常调整。通常来说 10 点几的税率算是比较低的，有些城市会高达千分之 23 到 25 的税率。
