文 / 子木
经常有人问我，子木你如何评估一个城市的未来？
四个字，「增量爆发」。
何为增量，比如两家企业一开始都是卖猪肉的。
十年以后，A还在卖猪肉。而B，不单卖猪肉，还拓展了火腿肠、培根、午餐肉，甚至还研发AI养猪，跨界搞新能源。
前者是步枪，后者是导弹，你看好谁的发展？
同理于城市。
政策、产业、人口、交通、商业、教育、医疗……这些都是“增量因子”，相互吸引，彼此成全，推动城市迭代升级。
然而，经历过浩浩荡荡四十年“大跃进”，我们不得不承认：
城镇化接近饱和，人口红利逐步枯竭，在宏观角度，我们已无法再提供足够多的动能，让城市雨露均沾，实现“共同富裕”。
这时候，我认为“未来”一词，只适用于两类城市：
1、底子非常厚实，经过历史沉淀的区域龙头城市
2、国家重仓投资，站在战略高位的城市
第一类想必大家都知道，除了北上广深，就是成都、武汉、杭州、苏州、西安、重庆……这类大二线城市。
第二类，更为稀缺。
除了读懂战略文件，更要评估可实践性，“天时地利人和”，缺一不可。
今天我聊一个城市，最近很火，也是我多年坚定看好的城市，珠海。
聊珠海，是因为它马上面临着“封关”，而这一举措，将让珠海横琴彻底变成“免税岛”，进入冲刺通道。
今天我再用比较接地气的方式，帮大家梳理一下横琴封岛闭关，会有什么影响？希望你能抓住这个千年大计的历史机遇。
18月16日，《求是》杂志刊，发表了一篇重磅文章，题目叫做《横琴：奏响粤澳深度合作奋进乐章》。
其中重点提到：
当前，横琴全面开展“一线”横琴口岸二期工程建设，全力推进合作区“二线”基础设施建设，力争年底具备“封关运作条件”。
这意味着，属于横琴的时代篇章，即将展开。
了解这一切，还需要回到2018年。
2018年，粤港澳大湾区概念，红极一时。
高层战略很清晰，对标纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区等世界级湾区，打造重要增长极。
只有这样，才能跟长三角城市群，遥相呼应，共同推动中国经济“冲顶”。
但在这场大变革中，我们必须解决一个历史级难题：
融合港澳。
港澳的国际化资源、经济制度、开放程度，内地不具备；内地的土地、人才、多样化创业环境，港澳也不具备。
只有两者融合共通，才能增量爆发，称之为粤港澳世界级湾区，否则，还是原来的珠三角。
于是，一把打开世界级湾区经济大门的钥匙出现了——“横琴”。
横琴作为粤澳深度合作区，背负历史重大使命：
其一，帮助澳门摆脱单一博彩业经济，发展更多产业；
其二，改善澳门人民的居住品质和就业空间，澳门是全球居住密度最高的城市；
澳门实拍
其三，也是最重要的，探索“一国两制”新方案，打破制度隔阂。
澳门这些年重度依赖博彩业，但在疫情之后，发现明显短板，然而土地太少又无法进行多元化发展。
现在相当于把横琴共享给了澳门，澳门人可以在这里创业、工作、上学、就医、购物、养老……
所有的社会福利、社保等制度都以澳门为主，而澳门的资源同时也会带动内地经济发展，拥有更多可能性。
目前看来，一切都在预期之中。
前几天我去横琴调研，一排排现代化大厦拔地而起，一片欣欣向荣，与澳门观光塔、大三巴牌坊，隔岸对望。
横琴实拍
横琴大桥、横琴隧道、深井通道等大型基建工程，基本完工，横琴口岸的客货车通道从11条增建至30条，极其壮观。
“一线”横琴口岸，“二线”七大海关监管作业场所，主体基本落地。要知道，从政策出台、落地到建设、完工，这一切才不到一年时间。
如此高速建设，足以见政治决心。
不出意外，今年年底珠海横琴就会封关，大湾区“新免税岛”，如约而至。
封关后，全世界所有商品到横琴都是免税的。
在横琴这边经过二次加工，增值超过30%（包括30%），再出口到中国大陆也是免税的，相当于双向免税机制，全国唯一。
免税机制会虹吸大量的境外资本落地横琴，同时还会刺激免税大消费产业兴起，这对经济的拉动非常直接。
拿海南举例，之前高达82%的免税品消费发生在海外市场，疫情影响下，海外、中国香港免税消费开始回流，巨量的免税购物涌向海南。
海南某免税商场实拍
2021年海南离岛免税销售额高达504.9亿元，相对于2012年的23亿，增长了22倍，涨幅极其夸张。
横琴一旦封关，相当于在大湾区创造了一个mini版的海南岛。
而且横琴在澳门国际自由贸易港的加持下，免税的品类和货量可能会超过海南，而且背靠大湾区，与内地的通达性更强。
周末，广深人甚至全国旅客，都可以坐着高铁和飞机去珠海购物，再加上珠海、澳门本来都是旅游大城，自带人口流量。
意味着横琴未来释放的大消费潜力，甚至要超越海南。
免税行业属于大消费领域，而消费又会成为未来中国经济增长的核心增长引擎，所以免税旅游也会成为高端零售行业的新赛道，这也是政策鼓励的方向。
可预见，封关之后，横琴即将迎来一波爆发式增长，货币以及人口都具有指数效应。
2普通人应该如何分享横琴这波历史大机遇？
一、创业；二、置业。
创业需要资源和经验，虽有难度，但把握好了也能把握住财富趋势。而置业相对更稳健，围绕着横琴价值买房，是当下国内目前为数不多稳定收益的投资。
珠海过去在资本冲击下，房价呈现阶梯性上涨趋势。
每一轮利好落地，都会刺激房价上涨，而每一轮调控出台，也会让房价回调。
而当下，我认为是珠海未来几年，最好的投资机会。
为什么？
首先，横琴马上封关，瓜熟蒂落，钱流、人流通道会彻底打开，之后就是源源不断的住房需求，所有概念基本兑现，从情绪市场转为理性价值市场。
其次，出现“政策底”。受全国调控放松影响，珠海在购房资格、首付比例等层面都出现了历史新低，根据最新信息，珠海现在首套直降至两成，二套三成。
珠海房价走势
最后，也是最重要的，“房价底”。相对于去年，珠海的房价已经连续回调一年时间，到达底部空间，相对于去年，性价比突出。
封关利好，外加“政策底”“房价底”，珠海的抄底窗口彻底打开。
接下来讲讲买哪里？
先讲逻辑，后讲方向。
横琴房价目前已经突破了6万/平米，而且因为横琴70%以上的土地被划为禁建区和限建区，可供开发建设用地现约为33平方公里，住宅极其稀缺。
而老核心区，香洲区，开发接近饱和，房价攀升至3万/平米，整个城市建面很难更新，达到了天花板。
所以在投资角度，横琴和香洲已经没有机会了。而我们要找的是，能链接两者价值最近的新兴区域。
在整个珠海，在同时链接横琴（新中心）和香洲（老中心）的价值线上，唯有两个地方最值得注意。
一个是十字门中央商务区。
十字门中央商务区，位于香洲区南部，是横琴岛二线出关的第一站，享受第一外溢需求。
这些年基建配套成长迅速，同时房价已经涨到了3万/平米以上，最高可以达到4.5万/平米。
如果按照100平米的面积段计算，上车门槛在300万左右，对于一般家庭投资来说，有些难以覆盖。
第二个是湖心新城，这也是我近几年最看好的投资“价值洼地”。
看好湖心新城，主要源于三大价值点：
1、第一卫星城
湖心新城，是珠海的几何中心，与横琴隔桥相望，通勤时间只有25分钟，与香洲核心通勤只有20分钟，与珠海机场也只有25分钟。
香海大桥、金海大桥、洪鹤大桥，以及广珠城轨和珠海金湾机场，湖心新城拥有，三桥一轨一机场的交通条件。
刚刚西部最大的交通枢纽，珠海中心站也落址在湖心新城附近，350公里/小时，去广州北只需要半小时。
湖心新城未来会拥有整个珠海最好的交通条件，四处通达，居住便利，背后就是稳定的人口流量。
2、配套高地
当初珠海做规划时，给湖心新城的战略设计就是对标横琴，打造全市“唯一纯住宅高端住区”。
专门承接高端人才及高净值人群的居住需求，基建财政投入力度巨大。
湖心新城片区，半径1公里的地域内，甚至规划了3个大型公园、超过36万㎡商业、最大的医疗机构以及多所名牌学校。
参考长沙梅溪湖板块，从荒野葡萄园到城市天花板，也是“环境+教育”双价值加持的结果，湖心新城的价值潜力更高一些。
3、唯一性
湖心新城是整个珠海西部配套最好的板块，是珠海打造完横琴之后的第二站。这意味着北部斗门61万和金湾45万人口，想要改善，只能选择中间的湖心新城。
对于横琴来说，岛内住宅稀缺，居住需求会大规模外溢，第一接驳需求的也是湖心新城，因为横琴岛工作的白领，都希望住在一个环境、商业、教育、医疗均好的地段。
房产投资，就要读懂板块的实际价值，和资源的不可替代性，这才是湖心新城的底层逻辑。
3至于选筹，讲究三力。
其一，安全力。开发商以央企国企、地方城投为主，保证房产顺利交付，不出现任何交付问题。
其二，配套力，商业、公园、学校，间接影响了业主的居住幸福度。
其三，产品力。房子一定要有品质，用料扎实，工艺细致，拥有前沿的设计感，能经得起时间考验。
比如我去年给粉丝们力荐的湖心金茂悦，就是一个稳健的样本。
前几天我去湖心金茂悦考察，一期的房子已经进入交付阶段，整个楼体一字排开，远远望去，非常气派，在整个湖心新城板块独树一帜。
门口的公园和学校，也基本进入最后的优化阶段。
当初承诺的一系列配套，如数落地。
这在当下的期房市场，很难得。
去年买了金茂悦的粉丝去参观即将交付的实体房，都很满意，有的拉着朋友又买了一套。
好的房子就是这样，看了会让人心安，更有信心持有它，认为当初的决策明智，而不是后悔。
在投资角度，湖心金茂悦目前尚处于蛰伏阶段，具有洼地价值。
9月底，小区旁边的金茂中、小学开学，迎来首批学生。学校是华中师范大学湾区教研院引入的第一梯队师资力量，也是整个珠海西部最好的教育资源。
金茂悦作为战略引入方，享受第一资源享受，这是第一波大利好；
10月份，门口的香海大桥开通，这是珠海东西相连最重要的交通枢纽，第二波利好兑现，香洲、斗门、金湾的改善人群入场；
之后年底，横琴封关，免税旅游大概念起步，横琴成为大湾区极地，湖心新城受益，为第三波利好兑现。
多重利好落地，湖心金茂悦价值做实，稳步上行。
数据上已经有所显露，7月份，金茂悦是整个板块内卖得最好的，本地的改善人群开始陆续上车，售楼处人头攒动。
基本都是从横琴、斗门、香洲、金湾过来的改善人群，追求教育价值和宜居环境，而且开车5分钟，珠海最大的商业综合体「华发商都」进入运营阶段，基本上全珠海最优质的生活配套齐备。
最后再做一个总结。
当下房产投资不同以往，在宏观没有增量的前提在，需要擦亮眼睛寻找微观增量，也就是“城市-板块-物业”三者缺一不可的价值链条。
之后在市场底部进入，耐心蛰伏，等风来。
房子虽然不是最赚钱的投资，但能买到好的资产，也是未来最抗通胀的利器，回报率稳定，远超其他金融产品，也是普通家庭能够得上最好的选择。
尤其近几年，全国优质资产已经涨了好几轮，50万的上车门槛，全国之内并不多见，更别说稳定投资收益。
当下，正是考验人们投资思维的时刻，一定要以5年的眼光看待当下的投资策略。封关前夕，全国会有大量投资客发现这块洼地，刺激房价走进下一轮行情，窗口期会很小。
经常读子木的文章的朋友，应该知道我在楼市分析角度，一般都很保守，全国能让我看得上的资产，让我做背书的项目，更是凤毛麟角。
但今天，我愿意把珠海金茂悦的机会分享推荐给大家，独乐不如众乐，拒绝“钱变毛”，也是我写文的一个夙愿。
