最近徐汇滨江豪宅百汇园正在认购。
有个细节，应该很少人注意过。
我们一起仔细再看一遍一房一价表：
有没有发现，从10楼开始，单价开始跳到12万，逐层增长至次顶层，这之间的总价以每层30-50万跳跃。
几乎同样的面积段，二楼和次顶层的总价差可以达到700多万。
同样的小区，同样的楼栋和品质，为何价差如此之大。
其实上海楼市经常可以见到这样的价差，尤其是豪宅，有句总结很经典：
豪宅板块比品质，滨江板块比景观，普通板块比配套，网红板块比开发商。
而能解释徐滨百汇园楼层原因的只有——
滨江江景。
上海的江景，就是这么值钱。
1
在一线城市中，广州与上海是两座难得的“拥江城市”。
这应该也是买房能观江景+眺望城市天际线，最好的两座城市。
这和黄浦江、珠江的宽度也有关系，江面宽度太窄或太长都会影响观感。
陆家嘴的江面宽度在500米左右，珠江新城的江面宽度在570米左右，欣赏江景和江岸高耸的城市地标建筑、城市全貌都有天然优势。
所以这两座城市的江景房溢价，都比较高。
但上海的江景房溢价和稀缺度，还要高于广州。
原因是珠江水系呈网状，分流众多且曲折，天然形成了广州江景房可多处开花的特点。
广州的核心江景板块不少，二沙岛、珠江新城、金融城、广纸新城、中山八路、滨江中、海珠琶洲、荔湾、白鹅潭CBD……都会宣传自己是广州的稀缺江景板块。
但上海，整个陆家嘴一线滨江，加上正外滩，南外滩十六铺，再加上北外滩，增量和存量的住宅供应都不多。
哪怕把徐汇滨江、世博和前滩都算上（东外滩核心区没住宅规划），上海的纯正滨江江景房，不仅在江景板块数量，也在绝对数量上不及广州。
所以相比较来说，上海真正的滨江江景房，不仅供给更少，也更加稀缺。
这也带来了溢价更高的问题。
2
但是，为什么重庆武汉这样的城市，天然有打造江景房的优势，却拉不开溢价呢？
沿岸小区的密度完全不同，造成的供应量悬殊巨大。
上海是稀缺逻辑，但重庆武汉却不是。
重庆是座被两江割裂的山城，主城区拥有近60公里的江岸。
江岸线太长对本地人来说，江景房根本不是新鲜产物，而且多数本地人，正在搬离两江四岸。
重庆这20年几乎是一路向北发展的，滨江两岸的地势落差大，没有观景一说。
但新的板块，比如观音桥、照母山等诸多板块后来居上，城市界面越造越漂亮，配套越来越好。
但两江四岸的房子，除了江边优势，反而越来越显得破败。
重庆的同事告诉我，两江四岸说的很好听，但是商业都要垮完了，没多少本地人住那里，没学校没医院没商业，白天的江景也并不好看。
所以重庆的江景房，并没有什么溢价。
至于武汉，并不缺江河湖泊，江景房也不稀缺。
缺的是像二七滨江这样的配套界面都很优秀的内环地段。
从居住体验上看，武汉夏天太热，而冬天又湿又潮又冷，没有市政供暖。江景房，反而是居住的一大劝退因素。
所以武汉购房者认的逻辑还是地段，不是江景带来的溢价。
在上海，算得上一线江景房的，其实并不多。
真正的一线江景房，其实是有讲究的。
距离适中且无遮挡。
距离我们说过了，无遮挡是住宅与江之间只有绿地和道路，没有商办等视线遮挡建筑或规划。
比如说汤臣一品、陆家嘴壹号院、九庐、中粮海景、财富海景、滨江凯旋门、保利世博项目、前滩的格力/三湘、黄浦滨江的廿八尊、徐滨的尚海湾、中海赢台等等等等……
而上海的江景房之间，不同楼层之间的溢价也非常夸张。
我找人查阅了一些内网的挂牌数据。
九龙仓滨江的低楼层2楼15w+，高楼层21w+，单价价差可以达到6w+。
财富海景花园，低楼层的7楼15w+，高楼层的单价价差可以达到7w+。
家化滨江院，低楼层2楼与高楼层16楼的单价价差可以达到1倍。
新外滩花苑，低楼层与高楼层的单价价差，可以达到10w左右。
相比之下，上海的黄浦江无论是从分支、江面宽度，还是住宅的供应稀缺，或者是滨江案的城市地标，都有其支撑江景房价值的天然优势。
所以于上海本身，也愿意重点投资滨江。
在上海“一江一河”沿岸地区建设规划（2018-2035）中，也可以窥探一二。3
上海的终极改善里有两股力量。
过去多是郊区大别墅，现在市区滨江的大平层也后来居上。
主要原因是这20年来，黄浦江两岸的巨大变化，从工厂码头扭身成为城市CAZ。
这个趋势也非常有预见性，只要是一江或一河穿过市区，那么滨江两岸就绝不会差。
无论是巴黎的塞纳河，纽约的哈德逊河，伦敦的泰晤士河，东京的江户川……都是这样的逻辑。
而这样的趋势，也受到全世界涌入上海的富豪精英们的认可。
黄浦江只有一条，这种高能级城市的稀缺资源价值，会越拉越大。
这和巴黎、纽约、伦敦、东京的江河景观房都贵的道理一样。
这也能解释为什么上海江景房为什么这么值钱的本质原因。
只是江景房也分为一线江景、二线江景和三线江景。
而真正的一线江景房是能观赏城市地标天际线、城市全貌、自然景观的房子，能看到这座城市最精华的轮廓，再加上符合供应稀缺的逻辑，那么不可替代性只会越来越强。
但这类房子离普罗大众也太远，哪怕退而求其次，在上海能买到二三线江河景观，欣赏城市天际线，也是极具价值的。
至于怎么能拥有，二手房可以找我们聊聊。
最后说一句，不是所有的房子都值得入手，不是所有的江景房都值得投资，不是所有的稀缺资源都有价值。
但这三条只要在上海，却不一样。
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