暴涨的房价、高额的负债，又是似曾相识的配方。
这段时间，韩国楼市暴涨的新闻，又频繁出现在大众视野。
根据韩国最大的媒体《中央日报》报道，首尔公寓均价突破12亿韩元，1年间上涨2亿，而在过去的四年，首尔房价整整翻了一番，这还是在政府进行了二十多次调控的背景下。
很多人纳闷，这究竟是怎样的一种疯狂？
和你们想得真不一样。
1楼市涨跌是有周期的，也有因果。
过去二十年，韩国楼市经历了两次暴涨。
第一次是2001年-2008年。
第二次是2017年到今天。
第一次暴涨是因为经济从1998年金融危机中恢复，社会积累了大量财富，大批资金进入房地产市场。央行本应自2002年就开始加息，最后只加了一次，因为不想影响金大中政府以一个好的经济氛围结束任期。
韩国经济在2002年增长达到惊人的7.4%。首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。然而，2003年韩国就爆发了信用卡贷款危机（对照上图）。
这轮地产热潮，止于2008年金融危机。
新一轮热炒始于2017年，利率政策同样是导火索。
当时美联储加息到2.5%，而韩国央行将基准利率维持在了1%，充裕的且廉价的流动性，大量涌入楼市。
去年三月，疫情暴发后，韩国将利率从1.25%下调至0.75%，又降至0.5%的历史低点，推动韩国购房热潮，家庭贷款猛增，达到最近十年来新高点。
8月26日，韩国央行才将基准利率由0.5%上调0.25个百分点至0.75%。
每一轮的房价疯涨，都是因为货币宽松引发的流动性过剩，热钱大量涌入导致的。
2说到韩国楼市，必须来温习一下地理，和你想得又不一样。
别看韩国的国土面积有9.96万平方公里，但只有两成的土地是平原，建设用地更是只有5%，所以韩国是世界上人口密度最大的的国家之一。
首尔的面积和北京五环内差不多，人口1004万，是世界上人口密度最高城市之一。
虽然首尔仅占韩国面积的0.6%，但集中了全国近20%左右的人口，22%的经济总量和近40%的公共机构（2017年的统计数据）。
由首尔、仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市组成的韩国首都圈，集中了2571万人口，占韩国总人口的49.8%。也就是说，有一半人韩国人，挤在首都圈。
真是一圈独大，虹吸全韩。这也是产业聚集带动人口聚集的结果。虽然韩国已经废除了户口制度，但是不同城市之间的医疗、教育、养老等服务差距太明显，韩国最好的学校几乎都集中在首尔，考入首尔大学的学生中七成是首尔当地人。
面积大于首尔的第二大城市釜山，仅有360万人。
所以首尔的房价如此之高，需求远远大于供给是原因之一。
从韩国全国的房价来看，最低均价的江原道（1.1万左右）和最贵均价的首尔（5.5万左右），已经差5倍了。
房价和人口之间的关系，还需要再强调吗？
3韩国人的租房方式，在全世界范围内，都算是奇葩。
根据韩国媒体统计，首尔60%的家庭都是租房，其中传贳房交易占比为71%。
什么叫传贳房？就是有购房实力，但就是不买，交给房东房款一定比例的押金，就可以免除房租。
韩国租房有两种模式，一种叫月贳，一种叫传贳。
所谓月贳，就是押10付1，比如房租50万，押金就是500万，没商量。是不是觉得国内租房门槛太低了。
传贳就是另一种方式。比如房子价值200万，只要拿出50%的房款（最多70%），也就是100万给房东，就可以不用租金，免费住。什么时候不想住了（不得低于两年），这笔钱可以全部退回。
房东岂不是亏死了？各取所需罢了。
对房客来说，这笔钱放在银行里的月利，低于月租金，而韩国的金融优惠政策偏向传贳方式，银行不仅为传贳房提供专门的优惠贷款，利息还远低于月租金（不少大公司还有福利，租房可申请超低息贷款）。
房东通过租客管理了现金流和贷款，从租客手里拿到的押金再变成首付，不断层层加杠杆贷款买房......要知道2020年以前，韩国很多地方的房子，首付只要两到三成。
这种和谐维持了好些年，直到首尔房价疯涨起来，很多租客发现这样做很不划算了，三年前能买房的钱如今不够用来交租房押金。
另外，公寓年租金今年前7个月上涨了10.79%，超过了去年全年涨幅(9.89%)，市场还因为故意的供给减少导致进一步矛盾激化。
买房情绪被全面引爆，首尔外围和首都城市圈的中低价位房价，持续上涨。
据KB国民银行7月4日发布的数据显示，今年上半年韩国全国住房价格上升9.97%，已经超过去年全年涨幅(9.65%)，其中首都城市圈(首尔、京畿、仁川)涨幅达到12.97%，也超过去年全年涨幅(12.51%)，创下2002年(16.48%)之后19年来上半年最高涨幅。
这一切都是连锁的。根据韩国央行的统计，举债投资导致韩国家庭负债创历史新高，1年增加154万亿，增速迅猛。炒股不如炒房呀！于是，不少人东拼西凑拿出钱来买房。
杠杆是一切泡沫的源泉。
4为了抑制投机需求，韩国政府这些年进行了二十多轮调控。
韩国的综合不动产税最早在2005年出台，主要针对拥有一定数量房产的人征收。税率最初定为1%-3%，对于仅拥有一户住宅，且房屋价值在9亿韩元（1000韩元约合5.4元人民币）以下的家庭免征。
2009年税率曾降到0.5%-2%。文在寅上台后，在2018年将税率提高至3.2%。
由于房价连创新高，从2021年6月1日起，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。
2020年6月，政府还出台了控制房价一系列政策，包括了首尔区域限购限贷政策。
为何越调越涨？没有从根本上解决供需矛盾，平民阶层享受的实惠减少，房产没有流入有实际需求的居民手中。
房地产税可以保护刚需，但对于遏制房价上涨起不了太大作用。
韩国已经计划在2025年之前新增83万套住房，其中包括首尔的32.3万套新住房。
有意思的是，八月份，韩国政府时隔15年再发房价高点警告，“两三年内房价将暴跌”。
结相信很多人都看过了《鱿鱼游戏》，之所以火爆全球，是因为陷入债务和贫困危机以及贫富差距加大下的普通民众以命相抵求生路的剧情，引发众多共鸣。
当下韩国人，最期待的是明年总统选举后，放宽对房地产市场的限制，却丝毫没有意识到经济到了最危险时刻，增长停滞，财富集中，人口负增长，泡沫一旦戳破，一夜真能回到解放前。
最后预告一下，这个系列，韩国是开篇。
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